冯俊:房地产高质量发展

2019-07-01 12:44:16来源:中房网

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  中房网讯 6月19-20日,中国房地产业协会、住房和城乡建设部住宅产业化促进中心主办的“住房高质量发展研讨会暨走进‘广厦奖’标杆项目(企业)”,在广州星河湾半岛项目内召开。

中国房地产业协会会长 冯俊中国房地产业协会会长 冯俊

  在本次会议上中国房地产业协会冯俊会长发表了题为《房地产高质量发展》的主题发言。

  冯俊表示,“房地产高质量发展,不仅仅是房子要盖好,市场环境也非常重要。”他提出,市场供求的短期平衡并不代表长期的平衡,局部平衡并不代表全局平衡,市场的平衡并不代表人民生活需要被满足。“保障人们居住权利是保障人权基本的要素,满足全体人民的长期好生活的需要,是考虑市场发展关系的一个重要方面。”

  以下为文字实录:

  冯俊:各位来宾,大家上午好。今天我的题目是《房地产高质量发展》供大家参考。住房是一个主要的需求,讲房地产高质量发展不仅仅是提出房地产高质量发展包括市场环境,除了房子要盖好是一方面,我们市场环境也是非常重要的。

  一,供需平衡。

  任何行业的产业发展,供需平衡既是产业发展的基础,也是一个目标,也是政策、决策的基础。如果我们是供小于求,就需要改善供需调节需求,如果供大于求,当然是需要限制,提高资源的利用效率。

  这几年来我们出现一个反复或者是出现短期的政策的繁琐,是我们对供需矛盾的判断的准确是有关系的。

  2015年普遍的舆论都是供大于求,很多人说足够了,在2015年短期出现这个刺激后,马上出现一个价格快速反弹,供给不足的矛盾。其实这是有错误的。有三个问题要认识清楚,我们往往讲供需平衡的时候,讲的是适配,房地产供需矛盾发生变化,居住生活需要发生变化,供求矛盾的判断决定措施的基本导向是:

  美好生活需要供需平衡,既不短缺,也不过剩。

  市场供求的短期平衡点并不代表长期的平衡,局部平衡并不代表全局平衡,市场的平衡并不代表人民生活需要被满足。

  保障人们居住权利是保障人权基本的要素,实际上我们满足全体人民的长期美好生活的需要,这是我们考虑市场发展关系的一个重要的方面。

  所以实际上我们来看中国的房地产套户比(套户比:成套住房数量/家庭数量)并非超过1,住房占用不均衡比发达国家严重。同时,我们的非成套住房大量存在。根据2010年第六次人口普查数据,在全国10%抽样调查的家庭户中,城镇家庭共2000万户,其中同时拥有厨房和厕所的家庭有1513万户,占比75%。粗略估计,现在非成套住房占住房总量的20%。2014年,城市水冲式厕所占79%;2017年,城市自来水普及率98.3%,县城92.87%,建制镇88.1%;2016年,管道供水入户87.8%,居民家庭卫生厕所71.7%。

  因此,要住得体面、舒适需要分三步走:

  第一,每个家庭都有一套符合健康文明标准的住房——有独用的厨房和水冲式卫生间。

  第二,每人一个房间。

  第三,每个家庭的住房除了厅以外的居住空间,达到N+1。

  所以,满足人民群众日益增长的美好居住生活需要任重而道远。

  二,杠杆合理、风险可控

  中央文件第一次提出“房地产泡沫”问题,去年把经济发展三大攻坚战,第一大攻坚战是防范金融风险,第一项任务是防范房地产风险。各位从自己的角度来看不理解,认为市场卖的很好,买房子的人在排队,有什么风险?这不是讲一个企业或者资产的风险,而是房地产发展当中对宏观经济的影响,房地产业可能导致系统性的金融风险,这是非常严重的问题,我们看一下标准,从本世纪以来,个人住房贷款余额/城镇居民家庭总收入一直攀升,去年达到78.9%。居民家庭总收入近80%构成负债。

  我们再来看一下个人住房贷款余额/GDP的比例,2018年达到38.7%。有的学者说,杠杆率不高比美国低,但是我们必须注意到几个事实,城镇户籍人口承担住房贷款;美国1978年,人均GDP1万美金,住房杠杆率不到20%;美国恩格尔系数小于8%,2018年中国恩格尔系数28.4%。

  商品住宅销售额/城镇居民家庭收入,到2018年38.7%,城镇居民家庭总收入38.7%是总收入比,现在有两个维度的居民家庭住房压力,有一个部门研究称:城镇居民家庭住房贷款年还款额占家庭可支配收入超过50%。折算下来是几倍的压力。

  我们可以看一个数字,销售额和城镇居民总收入比的38.7%,恩格尔系数2018年28.4%两个数字加起来是50%,从两个维度来看,居民家庭总收入至少60%或者到70%都用于住和吃。对老百姓的生活改善和生活质量提高压力非常大。

  同时要看到在这样的态势下,我们从经济大国转向经济强国,房地产泡沫在不断提高的情况下,大量催生房地产的虚拟成分,经济发展就很危险了。所以,我认为在房地产可持续高质量发展当中,风险防范是很重要的。

  三,供应体系完善

  我们在供需矛盾的时候,都在说支付能力不足,要靠收入提高来解决,往往突出一个价格问题,决定支付能力的是两个因素,一个是支付能力,一个是收入,一个是价格。

  支付能力是价格和收入决定的。

  既坚持市场化的改革方向,也要保障没有能力通过市场获得合适住房的家庭住有所居。

  应渠道合理,供应结构合理,供应的地域配置合理,可支付性合理,需求适应性合理。

  有人说中国人的偏好是买房子,其实不对的。1928年在广州租房子的价钱和买房子的价钱是8:2,当时广州是革命的中心,很多年轻人流进来租房子,上海在1928年租房子20%,北京是58%。所以中国人有租房或者买房子的偏好根本不对,在改革开放前都是租的,很少有私房的。导致中国人买房子的偏好是两个因素,一个是房改的制度没得租了就要买了,第二价格不断的上涨,教育老百姓“晚买不如早买”前几年央视有一个老百姓幸福指数的调查,问一个老太太“幸福吗”他说改革开放以来很幸福,生活当中有后悔的吗?她说“后悔当年没有多买几套房”。房子的数量变成一个幸福度的体现,所以在城市当中要租房结构为主导。

  所以,我们在城市当中要租房结构为主导。

  我们讲高质量发展,包括后面讲到的问题也是对大众消费者来说的,不是对少数消费者来说的。

  实际上我们要认识一个问题,发展为什么?目的不是某一个企业成长得快,当然作为企业的目标是这样的。目的是要“以人为中心”发展。要为老百姓提供幸福感。

  四、需求管理到位

  第一,优先保障居民家庭的住房权利。

  我们在住房发展当中,终级的目标是让所有的老百姓都可以享受到社会发展的红利。也就是说我们住房的权利要得到保障,在这个发展过程当中,优先保障居民家庭的住房权利,资金政策要制定好。

  第二,适度限制投资性需求。

  如果投资需求把房子买下来供给市场,市场的总供给不变,不影响供需的变化,如果减少供需就会导致市场波动,所以我们倡导适度限制,投资性需求。

  第三,充分利用闲置的住房资源。

  任何一个商品作为投资都有一个先决条件:短缺、少部分人持有、价格不断涨。不然怎么会作为投资品?所以我们要充分利用闲置住房资源。

  五、提供优质产品。

  我们的目标是误差1‰。零缺陷住房比较难,30年前请教窦以德会长中国有没有没有毛病的住房?窦会长说没有;能不能使住房达到零缺陷?他说很难。总体上我们近几年住房质量发展有所提高。

  当前最主要的任务是,消除安全隐患、满足绿色、健康要求。原来的城市建筑方针是在90年代提出,本世纪初提出要不要修改,当时有很多学者参加讨论,很多学者提出应该把“安全”两个字加上,后来改成“经济、适用、美观”。但是这个“安全”问题并没有完全解决。我建议大家有时间看一篇文章,北大的李教授去年发表的演讲,他讲到“我们的精心设计建设城市使我们充满了风险”。里面讲到各种各样的风险,当然他把问题集中起来,确实比较惊人,应该说我们城市建设发展很快也很好只是有缺陷和不足,但是没有想到有这么多问题,是不是所有隐患都没有?

  我讲一下自己的亲身经历,去年我在一个养老住宅项目当中,建的确实很不错,南方地区自来水龙头出水的时候是常温,可以不做热水,这个养老住宅项目很贴心的提供热水,但是系统水温在60度以上,有可能会导致老人烫伤。这就存在安全隐患,实际上住宅当中可以仔细琢磨一下,虽然有很大的改进,但是安全隐患还是比比皆是。

  第二,提高精度。虽然我们都要求毫米级的,但是实际上我们的误差都是在厘米级的,我在公开场合说过几次,有一个住房专家在北京买了豪宅,挂了一个画跟哪里都不平,垂直线相差15厘米。在座的同志你们房子四个角的垂直线的误差差多少?如果差在一厘米以内也可以给工程部发奖金了。

  当然,提高精度必然采取的途径一定是工业化,装配化,所以很重要的系精度要提高。一定要提高安全的精度,践行好绿色、安全、健康的要求。

  其次,我们要节约资源,减少浪费。

  有专家说我们每年产生的建筑垃圾达到24亿吨,包括装修和施工现场。24亿吨的建筑垃圾,总价值是1.2万亿,占整个房地产投资的10%,我们总是说速度下降不要紧,但是要变成有效的投资、有效的运营。

  全寿命经济、适用,住房寿命在70-80年以上,我们要提升整体家庭住房空间的变化,提高住房的长期的适用度。

  在营销环节应用数字化比较普及了,但是设计和建造领域,相对而言弱得多,真正达到多用生产,是建造大国到建造强国推动数字化设计、建造是非常需要的。在数字化应用当中还是要放到解决安全、健康、舒适、方便要有一个秩序。不然在智能家居建设当中,把舒适放到非常重要的位置。

  当然还有高质量的优质产品为主的,比如居住延展的生活服务,这个问题在物业服务当中大家认识比较充分了。

  我就讲这些内容,谢谢大家。

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