上海土拍告别高溢价 后来者轻装上阵

  日前，上海土地市场迎来年后首场宅地拍卖，宝山区顾村大型居住社区BSPO-0104单元0421-01地块和宝山区顾村大型居住社区BSPO-0104单元0423-01地块，被上实以12.77亿和15.42亿元的底价获得。

  地价仅为2016年地王一半

  宝山顾村对刚需及刚改买家一向不乏吸引力。顾村公园周边的商业日趋成熟，医院、大卖场等设施完善为生活提供便利。此次两幅顾村地块拍卖，之所以受到行业普遍关注，也是因为2016顾村出了不少地王，比如信达地块，楼板价48100元/平方米，溢价率306.53%；建发联合体所拿地块楼板价更是高达53727元/平方米，溢价率114.87%。

  如今，上实以28.19亿元总价包揽顾村大型居住社区BSPO-0104单元0421-01地块和0423-01地块，溢价率均为零，折合楼板价仅约24000元/平方米。相比上述两幅高价位的地王，此次上实拿下的顾村地块楼板价相当于打了个“对折”。而且，作为近郊热点区域顾村的纯宅地，这两幅宅地推出后只有1家投标，足以反映出市场预期已经明显发生转变，开发商对待土拍的态度更为谨慎。

  尽管从地理位置来看，这两幅土地的地段优势不如上述两幅顾村地王，但就开发而言，上实在土地成本上已经占尽了优势。

  底价成交常态化

  《东地产财经周刊》记者粗略统计发现，自2019年伊始，上海土地市场一共成交了8幅纯住宅用地，出让面积共46.83万平方米。从交易结果来看，2019年土拍市场延续了2018年的平淡态势，7幅地块均以底价成交，只有1幅溢价率16%，且在竞得人中，央企/国企占到了6席，占比达75%。地王的时代已经渐渐远去。

  “今年会有这种现象是因为很多小的开发商找不到钱，没有能力去做竞标。所以市场上只有一些大的开发商，比如国企、央企在做竞标，参与的人变少，就可能不需要很高的溢价就标到这块地。”对此，高力国际中国区研究部高级董事邱义昇接受《东地产财经周刊》采访时称：“我们正在去杠杆的过程中，并且在未来2-3年不会有大的改变。目前很多开发商杠杆都非常高，在去杠杆的大前提下，对于未来的投资都会比较理性。”

  仲量联行研究部董事盛秀秀则认为，房地产销售市场本身就有一定的周期性，这个周期和政策周期密切相关，土地市场同样如此，“最近一轮的楼市调控周期从2016年3月份开始延续至今已将近三年，这轮周期中许多城市的楼市进入‘五限’时代，住房贷款实际利率持续攀升，给需求端带来压力，开发商资金回笼放缓；与此同时，2018年全国 ‘去杠杆’进入深水区，房企资金多渠道收紧。尤其是在一手商品住宅的限价政策下，开发商的利润空间受到挤压，加上融资环境收紧，因此拿地热情消退，可以看到2018年的上海住宅用地大部分都以底价成交。其实不仅是上海，其他二三线城市2018年的土地溢价率都出现了显着下滑的局面。”

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，对于当前土地市场的交易来说，既要防范土地地价泡沫出现，又要防范国有资产随意流失，所以从这两个维度来看，土地会有类似底价成交且都是央企国企获得的现象。

  后续政策决定走势

  实际上，未来土地市场的走势会和后续政策密切相关。融资环境的变化、限价政策的调整以及销售市场的热度变化等等都会对开发商的购地热情产生影响。

  严跃进认为，当前对于此类土地交易，中小企业拿地的机会更小，或者说压力更大、门槛更高。“未来还是有机会积极参与的，关键就是要看企业的拿地心态和产品规划。而对于一些地王来说，接下来市场的压力相对比较小，后续的发展依然会有机会，即有所谓解套的机会。”

  而在盛秀秀看来，全球经济放缓大环境下，2019年我国货币政策和财政政策的边际放松已是大势所趋。春节前夕，央行下调存款准备金率共100个基点。预计今年还会出台多方面的定向政策来增加流动性、稳定经济增长。

  “总体而言，2019年开发商的融资环境会有所改善，融资成本会有所下降，对于主体信用等级较高的优质的开发商来说尤其如此。但由于当前稳健的货币政策的大势没有改变，流动性的注入也远没有到‘大水漫灌’的程度，因此对于中小型开发商来说困难依然存在。”

  展望未来，邱义昇认为今后开发商联合拿地或者到二级市场收购的现象会越来越普遍，“特别是在一线城市，这个比例会增加较多。去杠杆的大前提在未来两年不会有太大的变动，不管是开发商还是民营企业或者央企都会想要分摊一部分的风险。除此之外，如果用股权合作的方式，对合作各方来讲，都有更大的弹性，对于资金和现金流量的应用也能有更好的规划。”