优质土地资源仍是硬通货

  2019年初春，上海董家渡成为业界焦点。

  在1月29日债券违约事件之后，中民投于2月中旬以121亿作价，向绿地转让了董家渡金融城项目50%股权及相关债权；就在此间，泛海控股也将董家渡项目为核心的数个资产包，125亿卖予了并购市场风头强劲的融创。董家渡——这个“一城烟火半东南”所描绘的上海老城厢地标，意外成为土地资产变现的试金石。两个过百亿快速变现的巨资项目，验证了地产金融界的一个潜在逻辑：一线城市核心地段的优质土地资源，仍然是当前投资市场无出其右的硬通货。

  传统逻辑上，衡量硬通货有三个核心标准：信用、价值、价格。就一线城市优质土地而言，前述三个要素特征正在被日益强化。无论是权益转让、还是质押融资，优质土地的信用不言而喻；而备受地产金融界关注的价值及价格变动，市场其实已经给出了答案：过去二十年，一线城市土地价格约20倍的涨幅远远超过黄金4倍的涨幅。即使放在楼盘项目市场去化变慢的当下，门槛更高、确定性更好、风险更小的一线城市核心地块，仍然是大型开发商及金融投资机构更优的投资之选。

  这也是房地产业发展走向成熟的标志性事件，历经多轮洗礼的头部开发企业也渐成气候，并逐步成长为大宗交易市场的重要玩家。这些头部开发商，对库存结构、财务手段轻车熟路，驾驭周期的能力已不可同日而语。从类似的大宗交易项目可以看到，资金紧张者对项目割肉甩卖，手握现金者趁势吸纳——企业项目进退之间的抉择正走向理性与成熟。

  核心项目的并购，如果时机选择恰当，很容易助推企业进阶。2018年5月，处于资金危局中的海航向福晟29亿出售前滩项目；同年底，福晟前滩项目推向市场，项目以超过200%的认筹率在弱市中火爆开盘，实现资金快速回笼，成就项目并购中的经典案例，同时也助推企业新进入上海即快速站稳脚根，为企业向上一梯队晋升奠定基石。而并购市场上风头强劲的融创，则通过规模化的收购，快速开发销售回笼资金，形成并购市场上口碑的正反馈，进而从事更多并购，迅速稳住规模，也稳住了快速跃升中的国内房企五强席位。

  当前，尽管行业融资形势仍然趋紧，但大开发商的现金流仍处于历史较好水平，但受制于销售回落，部分高负债的中小型房企，将不得不接受被并购、整合的命运。由此，行业当前发展的看点在于，在租赁地块主导背景下，当并购取代二级市场竞拍成为开发商获取优质土地的主要渠道时，什么样的企业能通过并购扩张成为市场新贵。

  无论如何，经济时势的变迁，主导产业的变化，都不会改变房地产开发作为先导性产业的角色。处于盛世时代的中国，当一线城市核心地块日益稀缺，那些多种渠道拓展优质土地资源的企业，才是赢得未来市场的真正主角。