珠海十月份商品房网签:量升价稳

萧倩苑2018-11-16 09:34:07来源:南方都市报

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  “逆风翻盘”成为近期珠海楼市成交的最佳注脚。统计数据显示,与8-9月份成交低迷相比,10月商品房网签成交3229套,总成交建筑面积约21万平方米,环比均上涨。各物业均呈现不同涨幅,整体止跌回升。其中,10月住宅网签成交1622套,成交16 .22万平方米,同比上涨超过7成。

  虽然成交终于走出低谷,但开发商依旧保持谨慎态度,供应量大幅下降,同时拿地热情骤减。据统计,10月珠海新增房源1761套,总供应建筑面积仅约22万平方米,环比下降近半。其中,10月住宅预售供应1048套,约14万平方米,环比下跌超过6成,住宅供应大幅减少。

  对此,业内人士认为,珠海经过长期低迷后,不少开发商为谋求资金回收,选择促销优惠,甚至出现地价与销售价倒挂的情况。除了优惠力度到位吸引购房者外,凭借港珠澳大桥通车的东风,不少项目努力到香港等市场开拓新客源,也是珠海楼市逆势而上的原因。

  成交:

  住宅及商业销售同步反弹

  珠海楼市终于一扫颓靡。根据合富研究院(珠海)统计整理珠海市住规建及发改局等部门的数据显示,从全市商品房网签成交看,10月新建商品房网签共成交3229套,环比9月的2466套上涨31%,同比去年10月份的2558套上涨26%;总成交建筑面积为21 .34万平方米,环比9月份的19 .2万平方米上涨11%,同比去年同期的14 .59万平方米上涨46%。这是自4月份成交进入低谷后,历经数月终止跌回涨。

  从不同的物业分类网签成交来看,各物业均呈现不同程度涨幅。其中,全市新建住宅10月网签共成交1622套,环比上涨12%,同比大幅上涨74%;成交建筑面积约为16 .22万平方米,环比上涨8%,同比上涨79%。

  累计的成交情况同比去年也有所增长。从2018年1-10月商品房累计网签成交来看,目前珠海新建商品房网签成交共计31009套,同比上涨25%;成交20 1 .0 9万平方米,同比上涨42%。而1-10月住宅累计网签总成绩,珠海房地产市场共成交13830套,同比上涨52%;总成交面积约为144 .76万平方米,同比上涨56%。

  从区域住宅网签成交来看,10月全市6个区域环比呈现不同跌幅,其中吉大跌幅最大 ,仅 成 交1 2套 ,环 比 下 跌92%;而南湾仅成交49套,环比下跌43%。以往成交主力区域西部片区则出现小幅下降,高栏港、金湾和斗门都出现不同程度的窄幅下降。

  横琴、前山、拱北、唐家4个区域均呈现上涨态势,其中前山和横琴涨幅最为明显,前者共成交259套,环比上涨116%;后者共成交150套,环比上涨85%。此外,拱北成交53套,环比上涨39%;唐家共成交251套,环比上涨65%。

  价格方面,与成交量谷底反弹相比,珠海楼价微幅波动,一直保持稳定的态势。根据合富研究院(珠海)监测珠海在售155个项目成交价格数据显示,10月全市新建住宅实际成交均价21175元/平方米,环比上月的20904元/平方米上涨1.3%,同比去年同期的22040元/平方米则下跌3.9%,总体保持波动稳定。

  其中,主城、斗门等区域价格较为平稳,受港珠澳大桥通车利好影响横琴回升7 .2%,其余区域折扣促销力度大拉低成交价。主城中心区10月份成交均价为34601元/平方米,环比上月的34492元/平方米上涨17.1%,但同比则变化不大。横琴成交均价43472元/平方米,虽然环比上涨7.2%,但同比则下降1成。斗门、高栏港等区域则同环比变化不大。

  供应:

  锐减近半,开发商对后市谨慎

  虽然成交终于止跌反弹,但是并不代表开发商对后市乐观。据统计显示,10月珠海全市开盘及加推共16个项目,总供应2791套,环比上涨88%,同比上涨97%;成交363套,环比上涨2%,同比下跌28%;整体去化率13%,环比下跌46%。从分区域开盘加推项目看,10月斗门5个项目入市,南湾4个,唐家3个,金湾2个,前山和高栏港各1个;其中港珠澳ISC首座、中海环宇城、龙湖首开·天钜院、碧桂园·珑悦、龙光龙湖首开·湖城大境和香海壹号属新盘入市,本月仅3个商办项目加推,商办物业推货放缓。

  这样的市场销售氛围影响了开发商的信心,因此10月份开发商供应量逐步收窄。据数据显示,10月只有13个项目取得16张预售证,新增商品房房源仅1761套,环比下降58%;总供应建筑面积仅约22万平方米,环比下降49%,商品房预售供应量缩减近五成。不过从2018年1-10月全市累计新增供应量来看,共供应33848套,供应总建筑面积约315 .48万平方米,同比分别上涨14%和20%,能看出今年供应量较去年 同 期 增长 明 显 。此外,10月商品房预售供应集中在香洲及西区,以住宅为主力,占总供应量65%,其中多个别墅项目入市,以独栋别墅为主。其中10月住宅预售供应1048套,供应面积约14万平方米,环比下跌62%,住宅供应大幅减少。

  从分区来看,全市价格备案项目共1 4个,整体备案价格24984元/平方米,环比下降2 2 %。其中最低为金逸豪苑105580元/平方米。从分区域备案项目来看,主城区域2个项目备案,均价为41820元/平方米;唐家区域2个项目备案,均价为38715元/平方米;南湾区域1个项目备案,均价为29394元/平方米;金湾区域3个项目备案,均价为15124元/平方米;斗门区域6个项目备案,均价为15770元/平方米。

  库存:

  去化周期依旧有压力

  据统计,10月末珠海全市在售155个住宅项目中,截至10月末新建住宅存量约273.7万平方米,按照前六个月月均成交16.5万平方米估算,去化周期约17个月。而全市在售33个商务办公项目中,截至10月末存量约74万平方米,按照前六个月月均成交4 .5万平方米估算,去化周期约17个月。

  同时,未来潜在供应量依然不容小觑。合富研究院(珠海)预计,未来半年约40个纯新住宅楼盘面市,预计住宅物业整体供应量高达429万平方米,西区仍为供应主要区域,其中斗门供应货量领跑全市,占总供应的33%。而未来半年约22个纯新商办项目入市,预计商务办公物业供应量约125万平方米,集中在横琴、南湾和拱北区域,占比近9成。

  业界分析

  开发商主动让利,想办法开拓香港市场

  为何珠海楼市近段时间能够逆势而上?珠海业内认为有多方面原因。珠海合富研究院市场分析师梁文灿认为,临近年底,开发商对回收资金的需求增加,因此不少项目主动采取降价优惠进行促销,吸引刚需和改善型购房者出手。其中金湾、斗门的成交情况能说明成交旺而成交价格不高的情况。例如佳兆业御金山、君汇上品等项目均打出较明显的优惠促销,吸引了不少刚需购房者。也有部分项目采取加大赠送装修级别的做法来“暗降”,由于近段时间土地价格鲜见溢价,有区域甚至出现了楼价与地价倒挂的情况。

  同时,由于港珠澳大桥的开通,不少开发商把目光瞄准香港购房者和投资客,努力开拓新的客源,因此横琴、保税区等区域的商务办公物业也在近期获得较为理想的成交。

  但珠海中原地产市场部则指出,在全国经济下行压力下,目前房地产市场政策环境总体呈维稳之态。而“金九银十”旺季不旺,全市成交量无明显起色,新推成交持续低迷之态。近两个月珠海楼市表现平平,市场热度不高。

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