丁祖昱发布《2019中国房地产上市公司测评研究报告》

中国房地产测评中心主任、易居企业集团首席执行官 丁祖昱

　　中房网讯 5月23日，"2019中国房地产上市公司测评成果发布会"在香港举行，这是中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心连续第12年发布中国房地产上市公司测评研究成果。据了解，本次测评的研究对象为沪深上市房企125家，在港上市房企83家，以及海外上市公司2家，合计共210家。

　　中国房地产测评中心主任、易居企业集团首席执行官丁祖昱在会上发布《2019中国房地产上市公司测评研究报告》时表示，目前房地产行业的宏观数据表现很好，特别是房地产投资增速1—4月份的数字达到了接近12%，是最近两年来的一个最高点。但如果仔细去看这个数字的构成，当中大多数的增速是由土地款的支付构成。丁祖昱表示，土地款有一个延后性，去年整体土地的出让创造了房地产企业的新高，延后的支付使得今天房地产土地款的支付上了一个新的台阶。

　　另外，从销售面积、销售金额等相关数据来看，基本与去年同期增速持平，略有增长。在丁祖昱看来，4月份的成交量实际上减缓了3月份的快速增长势头，甚至部分城市无论同是比还是环比都有所下降，这也给很多在3月末完全看多的企业泼了一盆冷水。”我们目前没有对市场看空，但是我认为比较理性地看待这个市场是应该的。”丁祖昱如是表示。

　　以下为发布实录：

　　丁祖昱：非常高兴能够连续12年在香港发布房地产上市公司的测评成果，特别有意义的是今年房企和物业企业共同发布，一下子场地、桌数、人数大幅度地增加，我觉得这个应该早点一起办，效果可能会更好，说不定咱们早点一起办的话，物业公司上市速度还会再加快一些。

　　我这里先是发布房地产企业的上市公司的测评成果，过会而还有杨熙发布上市物业企业的测评成果。

　　每一次具体发布上市公司的测评成果之前会讲一点市场，我简单对当前可能大家比较感兴趣的市场状况做一个简单地分析，供大家参考。

　　应该说到5月下旬的时候我们对市场的判断现在分歧是比较大的，不像刚刚开年的时候今年年初大家毫无疑问地一致看空，到3月末的时候有很多的企业和专家觉得这个市场会迎来一次大反转，5月份的时候各种各样的意见现在交织在一起，我这里不做任何的结论，仅仅把一些数据呈现给大家，让大家更加清晰地了解市场。

　　首先从宏观的数据来说，房地产行业的宏观数据目前表现都特别好，特别是是房地产投资增速1—4月份的数字达到了接近12%，是最近两年来的一个最高点。但是大家如果仔细去看这个数字的构成，他当中大多数的增速是由土地款的支付这一块来构成的，土地款有一个延后性，去年整体土地的出让创造了房地产企业的新高，他咽喉的支付使得今天房地产土地款的支付上了一个新的台阶。

　　其中建安这一块的增速只有5%，这个角度来讲，很有可能随着土地款今年1—4月份的土地出让从宏观数据上来说是下降的，延迟到之后的土地款的支付同比等等，这个增速可能也会下降。我个人觉得目前的11.9%这样的一个数值可能也是一个阶段性的高位。

　　从销售面积、销售金额等等相关数据来看，基本上和去年同期增速是持平，略有一点点增长，在这样的情况下面，我们也没有必要对个别宏观数据增速的高企有太多的忧虑。从成交数据来看，4月份的成交实际上把3月份快速增长的势头迅速地减缓了，甚至我们看到部分城市4月份有所下降，无论同是比还是环比都是下降的，这也给很多在3月末的时候完全看多的企业也是泼了一盆冷水。我们目前没有对市场看空，但是我认为比较理性地看待这个市场是应该的，很清晰地看到了一手放成交在声势上的增速上的回落。

　　从二手房市场来看，数据上非常好，同环比都是上升的，但是我再告诉大家一个数据背后的事情，因为二手房他的实际的当月的成交，这是登记备案的数字（PPT），我们看到都是同比和环比上升，登记备案的数字之后1到2个月，从一线的经纪公司了解到的情况，很多城市的数据也下滑了，4月份是一、二手，第一线的数据都有所下降，这一点应该让我们在座的无论是企业的代表还是投资的代表要了解的，这并不是说市场继续保持冷静。这个回落的幅度是有限的，和去年下半年的回落是完全两种不同的状况。反映到宏观数据上来看，我们看到的目前还是往上的势头。

　　土地市场情况来看，1—4月份总量是下降的，4月份的成交是量价齐升的，表现在一部分的城市，特别是是一线和二线城市量价齐升，今年以来整个开发商的投资战略去年也发生了比较大的变化，特别是规模房企集中进入到二线城市，造成了整个二线城市的土地争夺异常激烈。一、二线城市土地的成交价格包括溢价水平都超过了去年同期的水平。但是三、四线城市土地的成交明显下滑，所以造成了宏观数据当中1—4月份整体下降，但是一、二线整体上升的这样一种有升有降的分化状态。

　　这是当前市场的实际数据情况，我对短期市场研判认为，目前市场就是处于一个首先是波动，其次是分化的情况下。这种分化不仅在一、二、三、四线城市有分化，还在于城市内也出现了分化。今天无论是上海、深圳，在限价的情况下面，几乎没有一个项目是开盘完全售謦的，市场是比去年好很多，但是我们也看到了在这些好的城市当中还有一些滞销的项目，所以这可能也是未来房地产的一个主要的状态。

　　我们看百强上市房企的测评分析，从企业来看，恒大继续蝉联榜首，他连续两年成为第一，万科、碧桂园分列第二、第三位。前十强名次有所变化，但是总的入榜企业变动的情况不是特别大。从资本市场整体的表现来说，2018年应该说上市公司压力是比较大的，我说的是在股票的表现当中，但是2019年明显出现了回升，整个2019年可能对于上市房企来说和2018年相比应该会表现非常出色。

　　从运营规模上来讲，经营规模仍然保持高速地增长，百强企业的总资产均值现在已经超过了1000亿，1121亿，同比上升了28%，过去我们认为总资产达到千亿是一个巨无霸，现在总资产超过千亿的企业已经有57家了，因为这都是上市公司报表当中得到的数字，我们百强企业当中有57家规模超过千亿。超过3千亿的14家，超过万亿的还有4家，所以应该说今天企业的规模真的是越来越大。

　　从偿债的能力来看，债务的指标总体保持平稳，去年的市场压力特别是资金压力比较大的情况下，能够保持平稳是非常不容易的。今年能够看到明显整体的资金宽松，比去年宽松很多。相信这个指标在今年的数据当中还会持续地表现会更好。

　　从盈利的情况来说，盈利能力是非常突出的，特别是头部企业盈利表现非常突出。2018年上市房企的净资产收益率均值是9.8%接近10%，这个数字在中国各个行业当中表现是非常突出的，而且比2017年的数字还有所上升。

　　从成长能力来分析，目前的增速有所放缓，其实这个大家也比较了解，一方面规模房企已经达到了一个比较高的基数之后，他自然而然要在这个高基数上面再要高歌猛进难度也会很大。另外2018年无论是去杠杆还是资金链，还是市场面，都让整体最近几年的快速增长、高速的增长进入到了一个平稳的增长态势当中。

　　从存货情况来看，这个数字有8家上市房企的存货超过了3千亿，强者横强从存货上可以看出来，存货上面包括了土地，存货超过千亿的目前有29家，基本上和销售千亿是同步的，超过3千亿的有8家，榜单前15位企业的存货值占全部上市企业的存货值15%以上，因为存货把土地资源全部含在里面了，所以存货越多，他未来的发展空间也会越大。

　　土地储备上来说，2018年的开发企业的拿地，特别是2018年的下半年拿地相对非常谨慎的，这造成了2018年下半年大量的土地流标，也造成了最近这段时间特别是3、4月份很多的企业为了补库存，因为18年下半年没有拿地，大家在抓紧拿地。我们在去年看到了龙头榜企的布局发生一些变化，慢慢向一、二线城市靠拢，今年这些变化更加明显。

　　从创新能力来说，企业要进行战略调整、产品升级，在营销上面的调整等等，线下这一块越来越和市场持平了，所以2018年并没有出现16、17年那种什么产品都能够热销，什么产品市场都能够接受，有没有营销、有没有产品创新都没所谓的状况。而且2018年上半年也是一个非常明显的分水岭，特别是是2018年的四季度，很多的产品上市之后，发现了市场的阻力，现在开发企业包括相关的行业、企业，都对产品创新能力这一块投入更多的资源。我们也看到物业管理方面，现在互联网、大数据，互联网的应用非常普遍，特别是在我们上市企业当中应用式几乎每家在这些方面都有巨大地投入。

　　从社会责任上来说，这也是我们上市房企应该说是给社会做了非常大的贡献，就是纳税贡献大的幅度地增长。纳税指标上来说，2018年上市房企的纳税均值是21.21亿元，同比增长42%，这个增速是所有指标当中增速最高的，这个而且是实打实的，而且这是纳税的钱加在一起，增长了42%。我们也可以看到右边这张图（PPT）当中，高贡献企业均值达到了212亿，每家企业平均要交200多亿的税，比2017年的143亿也有了一个非常巨大地增长，这是房企对整个社会的最大的贡献。

　　从上市房企的测评结论可以看到这样一些情况，首先从政策的层面上来说还是坚持房住不炒，然后是因城施策，这在2018年体现非常清晰。而且从今天房企本身做的产品都都是从每一个消费者居住的角度来制造这样的一种产品。

　　从企业的层面上来说，目前房地产开发这一块仍然是企业的主营方向，而且很多房企都在2018年末、2019年年初战略当中继续明确房地产开发作为未来的主营方向。这当中特别是龙头企业、规模房企继续坚持房地产开发的主营。

　　其他的资源也投入到和房地产相关的这些领域当中，特别是我们今天要谈的物业，然后是商业地产、建筑，按照上市公司涉足的非地产业务的营业收入来看，物业管理贡献最大，其次是商业地产，再次是建筑。昨天我们加物业的闭门会当中，某家龙头企业的物业公司在说，他们去年也开始计算物业公司在整个企业营收当中的占比了，虽然占比还不多，但是是属于非常显着增长的一块。

　　企业层面，2018年房企还在继续加大长租公寓的投入，这是从2017年延续过来的，2019年会有大量的长租公寓上市，特别有意思的一个数据是，原先2018年7月份大家看到部分城市房租上涨，我们也在担心2019年3月份又是一个出租的旺季，会不会出现租金上涨的情况。刚刚过去的3月份，整体的租赁市场表现波澜不惊，甚至部分城市的租金和出租率有所下滑，这可能归公于这两年租售并举大量的长租公寓的推出都有关系，稳定租赁市场、稳定租金，走在了稳定房价之前，这应该是各加企业起到的社会责任，但是钱可能都赚到了。

　　从企业层面还有一个是2018年是物业企业的集中上市，物业企业的市盈率明显高于他们的母公司，目前来看均值是4倍。差别大的可能有7、8倍，差别小的也有3倍以上。所以应该说物业公司从市盈率的角度上来说，这个表现出他们未来的增长潜力要高于他们的母公司，这也是一个非常有意思的数据。

　　最后让我做一个小的广告，因为我们每一年都会在上市公司测评发布会上同步发布我们房地产年鉴，大家桌上都有一个我们房地产年鉴，有一张纸上可以扫码，我们今天为大家提供这样一份礼品，给所有的与会来宾赠送我们2019年中国房地产年鉴，只要把扫码扫完把地址填好，我们会寄到您提供的地址上，价值还蛮贵的，这本东西不在于它很后，他是由中国房地产业协会用了九年时间，我们不断完善的这样一本年鉴，也是目前行业当中唯一一本房地产的年鉴。国家统计局、自然资源部、人民银行等等都对这本年鉴提供了很多的支持和帮助，这本年鉴和目前和中国房地产相关数据最全面的一本年鉴，大家从2010年开始看有一个非常好的连续性。

　　百人团队打造，有150万字、800多张图表，应该说是非常全面，大家今天可以这里扫一下码，把这本年鉴扫回去，之后都会送到大家每一个人的手上。我也希望我们通过无论是研协还是易居，不断为房企和房地产行业提供的专业服务，来共同推动整个房地产行业持续地、健康发展。谢谢大家！