海通证券：分类监管常态化，企业多维谋发展

  分类监管常态化

  从15年开始采取的“因城施策、分类监管”将替代“统一调控”模式。政策模式改变将对中国房地产行业中长期发展产生深远影响。

  不同类型城市差异明显，我们认为，中长期看行业总量高位，增速低位，结构性机会大于整体性机会。

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  2）经济整体保持平稳。

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  3）城市群价值开始明显体现。

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  4）开发商土地端投资踊跃。

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  对下半年趋势展望

  政策趋势：继续坚持因城施策，但适时选择适度调节。

  A）人才引进。两会提出1300万人进城，中小城市和建制镇要放开落户限制。海通地产认为二线城市人才引进和具备较强落户能力的中小城市和建制镇是今年亮点。总体上，吸引力强的城市人才政策相对偏严（10个城市中有7个采取较严的人才政策），而吸引力弱的城市人才政策相对偏弱（8个城市中有6个采取较松的人才政策）。

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  经过统计，上述城市披露人才引进计划的城市合计在未来五年将引进和培养497.7万人，如果假设人均购置住宅面积30-100平米，则未来五年引进和培养人才带动的住宅需求为1.49-4.98亿平（折合每年近0.3-1亿平的新增住宅需求。2017年1、2线城市住宅销售面积近2.84亿平）。

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  B）多主体供应。发展长租公寓的合理盈利模式，区分对待长租公寓和政府廉租房。

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  C）价格引导。限购、限贷、限售短期不太可能改变，但限价存在不同程度调整空间。限价并不能有效扩大市场供应，目前土地溢价率下行，适度调整限价有利加大供给。

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  基本面趋势：

  1）高位震荡，增速回落

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  2）实现城市群发展，保障整体平衡性依旧是核心要点

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  企业多维谋发展

  土地获取模式多维：包括：招拍挂、并购、城镇开发、产业开发等等

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  企业业务构建高维体系：全产业链布局, 深度挖掘城镇化和客户生命周期价值,实现对空间和年龄结构的双层交叉产品布局。

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  （内容来源：海通证券研究所，作者：地产行业首席分析师涂力磊）

  报告原文：中国房地产市场研究-热点专题：海通证券：分类监管常态化，企业多维谋发展