[天风证券]土地市场供需转暖,推荐优质、低估值房企

陈天诚2020-02-24 13:27:29

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2020-02-24
  • 报告类型:土地交易分析
  • 发布机构:天风证券

  土地供应(2020.2.10-2020.2.16):百城土地供应建筑面积累计同比下降35.16%

  本周合计供应29宗地块;其中住宅用地15宗,商服用地7宗,工业用地6宗,其他用地1宗。本周100城土地供应建筑面积合计341.98万平方米,环比上升20.78%,同比下降57.54%,累计同比下降35.16%,较前一周下降1.58个百分点。其中一线、二线、三线城市供应面积分别为65.87、46.94、229.17万平方米,环比增速分别为75.48%、-64.79%、104.09%;同比增速分别为232.42%、-89.53%、-32.06%;累计同比增速分别为-10.22%、-29.77%、-41.66%;较前一周变动7.78、-5.88、0.52个百分点。

  本周100城土地挂牌均价1939元/平方米,环比下降33.82%,同比下降8.97%。其中一线、二线、三线城市挂牌均价分别为1903、2159、1920元/平方米,环比增速分别为-86.21%、24.29%、-6.3%;同比增速分别为-67.84%、-16.02%、49.18%。

  土地成交(2020.2.10-2020.2.16):百城土地成交规划建筑面积累计同比下降34.99%

  本周合计成交74宗地块;其中住宅用地22宗,商服用地4宗,工业用地44宗,其他用地4宗。本周100城土地成交规划建筑面积846.69万平方米,环比上升23.39%,同比下降43.02%,累计同比下降34.99%,较前一周下降0.89个百分点。其中一线、二线、三线城市土地成交规划建筑面积分别为156.23、69.04、621.42万平方米,环比增速分别为84.88%、-76.63%、102.9%;同比增速分别为322.33%、-90.67%、-12.3%;累计同比增速分别为-48.81%、-48.9%、-90.57%;较前一周变动10.58、-5.31、-70.44个百分点。

  本周100城土地成交均价3444元/平方米,环比上升30.7%,同比上升36.99%。其中一线、二线、三线城市土地成交均价分别为16317、981、481元/平方米,环比增速分别为80.5%、-64.88%、-32.82%;同比增速分别为2024.61%、-75.81%、-51.61%。

  本周100城土地成交总价291.6亿元,环比上升61.25%,同比下降21.95%。其中一线、二线、三线城市土地成交总价分别为254.92、6.78、29.91亿元,环比增速分别为233.7%、-91.79%、36.42%;同比增速分别为8868.68%、-97.74%、-57.56%。

  投资建议:

  政策预期差加大——房住不炒和因城施策是动态平衡机制,未来因城施策宽松占上风:央行公布1年期LPR下降10个基点到4.05%,5年期以上LPR下降5个基点到4.75%,符合我们之前LPR利率持续下行的判断。央行在2月19日公开公布的《中国货币政策执行报告》中重申“坚持房住不炒的定位、不把房地产作为短期刺激经济手段、LPR机制下确认个贷利率基本保持原有水平”,和中央保持一致,但在2月21日《2020年金融市场工作电视电话会议》中更注重提到的是因城施策,“保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性,继续“因城施策”落实好房地产长效管理机制,促进市场平稳运行”,我们认为房住不炒作为基本政策中长期是不变的,但短期内因城施策将更占据上风,对于实体经济的扶持力度继续加大,央行副行长刘国强表示“下一步将继续保持流动性合理充裕、推进LPR改革继续释放金融机构降低贷款利率的潜力”,或预示后续仍有降息空间。地方政策抗疫情形下,行业政策持续松动。河南省七部门联合发布针对化解地产行业的风险的若干措施,加大信贷支持、支持加快复工(售楼部、项目部等);河南驻马店首提公积金首付降准(首套首付比由30%下调至20%),同时也执行放宽预售条件等;苏州取消限价、放宽预售条件,反映地方政府因城施策持续发力,后续或将有更多城市,为保持房地产市场稳定性,在“房住不炒”的大逻辑下,实施“一城一策”的边际宽松。

  基本面预期差或加大——三四月小阳春或可期:我们认为整体而言,今年地产基本面面临显着的下行压力,但是2月疫情的冲击或将导致3-4月推盘上升,带动小阳春效应,目前市场预期不足。

  我们认为房住不炒是长期政策,但是短期“因城施策”或将占据上风,且和中央地产调控精神一致,受疫情影响越严重的区域,更有动力实施宽松政策,地产政策和基本面预期差加大,继续看好地产板块投资机会。短期重点推荐:万科A、保利地产、金地集团、金科股份、阳光城、物业板块集中度、渗透率提升:招商积余、保利物业;持续建议关注:1)优质地产公司:万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口、金科股份、阳光城、融创中国、世茂、龙湖集团、旭辉控股、中南建设、美的置业等;2)物业管理龙头:招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦、永升生活、绿城服务、雅生活等;3)商业地产及旧改棚改:大悦城、光大嘉宝、中国国贸、城投控股、城建发展。

  风险提示:政策变化不及预期,房屋销售不及预期

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