[克而瑞]杭州要取消预售制度改现房销售了?

2014-09-28 10:17:01

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2014-09-28
  • 报告类型:政策分析
  • 发布机构:克而瑞

  分析师/房玲,柳启慧

  9月26日余政储出〔2014〕39号杭州未来科技城83号宅地正式挂牌报价,起价总价6.31亿元,楼板价约为4774元/平米。该地块虽然起始价格不高,但其出让条件的严苛令人咋舌。

  90%现房销售,勾地嫌疑较大

  从各项严苛的条件来看,可以说该地块是杭州预售制度出台以来,最严苛的土地出让条件。该地块对企业的资金链要求较高,不排除有勾地嫌疑。首先, 该地块要求起始总价50%的竞拍保证金,远远高于一般20%的标准。其次,地块要求出让后1个月内交清土地价款的95%,剩余的5%也需在12个月内交 清。这两点就明显增加了企业拿地前期的资金要求,而除此之外,该地块还要求地上总建筑面积的90%需现房销售,这将进一步增加企业后续开发运营中的资金压 力。如此出让条件能让不少房企望而却步,定向转让的嫌疑较大。

  但是该地块地理位置较好,今年以来周边宅地供应较少,加上地块建筑规模不大,总建筑面积约13.2万平方米,对于资金比较充足的企业而言,即使现房销售也能支撑下去,因此即便是定向转让还是会有一些竞争者加入。

  取消预售制度短期可能性不大

  有传闻称,出让条件之所以如此严格,主要是因为政府对于市场状况有所顾虑,为防止项目后期出现烂尾的情况,才会“出此下策”。而之前也有报道 称,杭州市相关部门正组织论证修订《杭州市房地产开发经营管理若干规定》,修订内容将涉及商品房预售制度,将提高商品房预售的门槛,或取消预售制度。因此 此次该地块以如此严苛的条件出让,被市场解读为杭州试水废除预售制的开端。但是我们认为,在目前的市场环境和政策走向下,取消预售制度短期可能性不大。

  预售制始于1994年,当时政策的出台旨在打消入行壁垒,扶持开发商。预售制实施以来房企和购房者都是大大受益,房地产市场也经历了快速发展阶 段。但如果今天一旦取消预售制度将会给市场带来很大的冲击,多方利益都将受损。对于开发商而言,预售制度使得开发商能够更好的利用售房款进行项目开发,同 时腾挪出自有资金或贷款进行再投资,实现更多项目的同时发展。如果取消预售制,开发商开发多个项目的自有资金或贷款需求就会大大增加。而为了转移部分压 力,企业势必会增加现房销售价格,从而获得更多销售现款支持后续发展。这将使得购房者的购房成本大大增加,房价将会进一步攀升,可能会造成市场不稳定。而 这将与目前政府保障基本住房、稳定房地产市场、控制房价的初衷相背离。

  因此我们认为杭州短期内取消预售制度可能性不大,该地块的出让目前只是个别现象。当然调整预售制度这还是有可能的,目前的预售制度出台已久,而 过去几年的房地产市场却是经历了翻天覆地的变化,市场在变,政策也应该跟着调整,才能更好的起到市场调节作用。但是改革不是一蹴而就的事情,尺度也不能一 下子放开,循序渐进才是王道。

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