[光大证券]上海自贸区新片区公布，地产融资进一步收紧

  ◆本期双周数据范围：W30-W31，本期累计数据范围：W1-W31。

  ◆市场行情：A/H股地产板块表现弱于大盘

  本期申万地产-9.57%，跑输沪深300指数3.74pc，跑输上证综指3.80pc，在申万一级行业中排名第28/28；恒生中国内地地产-11.14%，跑输恒生指数2.49pc，跑输恒生地产建筑0.61pc，在恒生一级行业中排名第13/13。沪（深）股通持股比例提升前五(%)：张江(+0.36)、新城(+0.35)、迪马(+0.28)、中华(+0.06)、绿地(+0.05)；港股通持股比例提升前五(%)：绿城(+1.14)、时代(+0.33)、新城(+0.21)、旭辉(+0.20)、远洋(+0.08)。

  ◆楼市销售：一线成交环比+9.3%，三十城累计同比增速-1.8pc至8.7%商品房：1）双周环比：30城商品房双周成交面积环比-4.5%（一线+9.3%，二线-10.4%，三线-2.3%）；2）年初累计：30城累计成交面积同比+8.7%（一线+25.5%，二线-0.8%，三线+15.6%）。二手房：1）双周环比：11城二手房双周成交面积环比-1.7%（一线+8.8%，二线-5.1%）；2）年初累计：11城累计成交面积同比+11.2%（一线-6.6%，二线+18.8%）。

  ◆土地成交：一线成交面积累计同比-1.1pc至40.5%1）双周环比：100城土地双周成交面积环比-3.5%（一线-3.8%，二线-16.4%，三四线+10.4%）；双周成交总价环比+21.5%（一线-43.1%，二线+49.0%，三四线+19.4%）；2）年初累计：100城土地累计成交面积同比-4.6%（一线+40.5%；二线+6.6%，三四线-16.9%）；累计成交总价同比+16.8%（一线+23.4%；二线+27.0%，三四线-0.2%）。

  ◆政策跟踪：上海自贸区新片区公布，地产融资进一步收紧中央层面，中央政治局会议：不将房地产作为短期刺激经济的手段；全国人大：土地管理法修正案草案结束为期一个月的公开征求意见；银保监会：下发《中国银保监会信托部关于进一步做好下半年信托监管工作的通知》（信托64号文）；发布《中国银保监会办公厅关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》。

  地方层面，上海自贸区临港新片区公布，购房缴个税或社保年限缩短到3年；江西加快构建大南昌都市圈发展格局；陕西加大房地产市场乱象治理力度；大连发布限涨令，房价只准跌不准涨，跌幅不得超5%；港澳台居民符合资格可在东莞限购一套新建商品住房；杭州房贷收紧，首套普遍基准利率上浮8%。

  ◆投资建议：行业融资收紧，关注融资优势标的行业融资收紧下，金融资源集中度提升将有效转化为土地资源集中度提升，中期销售集中度提升确定性进一步增强。建议关注财务稳健、融资优势明显，对海外债依赖较小，具备独特拿地渠道，可低成本获取资源的头部房企，如招保万金等央企，及陆家嘴、中华企业等大型地方国资。

  ◆风险分析国内经济增速放缓和失业率提升或影响居民结构性信用扩张及按揭贷款偿还；2019年房企还债高峰，部分中小型房企信用风险提升；棚改货币化弱化或导致部分三四线城市购房需求明显下滑。