[招商证券]深圳的壮志与束缚

  观点：（1）“限制需求”或放大市场波动同时催生“黑市”；（2）深圳住房供需一直失衡且缺口持续扩大，未来需要保障的人或越来越多；（3）深圳“二次房改”更是“长期安排”，更多“长效机制”需建立；（4）区域上看，深圳优先拆除重建区属未来价格弹性区域，而保障房难对核心城区购房需求形成负面影响；（5）深圳的出路一是扩容，二是“公式化”或“规则化”现有短期调控手段，避免新的风险。

  “限制需求”或放大市场波动同时催生“黑市”。深圳“730新政”仍集中在限制需求上，而供给缺少才是本质；在深圳出台限售条款之前确有一些城市已出台，但这并不代表成功经验。限售将带来流动性下降叠加供需关系进一步失衡，房价波动（上或下）风险或积累放大；由于交易受限，“黑市”出现概率会增加，或将增加政府的管理成本。

  深圳住房供需一直失衡，未来需要保障的人或越来越多。十三五内深圳估计新增住房需求约180万套，“二次房改”在未来18年中计划筹建住房也仅170万套，长达18年的供给计划都难以匹配“十三五”的5年住房需求，深圳住房供需失衡特点一直存在且逐步放大；深圳存量住房中商品住房不足15%，当前深圳市政府对供给结构的调整或已极大化了以“保民生”为目标的“长效机制”；但同时，增加保障性住房将进一步压缩商品房供给，而使得商品房长期上涨压力提升，短期来看，该保障的人确实会更多被保障，但商品房供需从紧带来的商品房价格上涨压力提高，或将形成“未来需要保障的人越来越多”这一负反馈，这是一个“最低工资之辩”的翻版。

  “长效机制”还是“长期安排”？十八年规划覆盖时间很长，未来需要进一步建立起动态的长效机制来保证供需关系的动态调节。同时，超过一届政府任期的规划，也需要靠机制来保障在换届之后的连续性；保障性住房的“筹集与筹建”一字之差，执行上会否“打折扣”存疑，需要依靠市场化的力量来提高“盘活存量”的效率；保障房5、6折的定价只是老政策的延续，但未来受众会有所提升是事实。区域篇：区域、区域还是区域。从各区域成交情况来看，新房价格信号或已失真，历史价格弹性一定程度上或映射出各区域供需关系的差别，从各区域开发强度上我们可发现，罗湖、福田、南山等区开发强度已经超过70%，大鹏、盐田、坪山等区开发强度仍低于20%；优先拆除重建区属于未来价格弹性区域：自由贸易试验区，蛇口片区，福田保税区，笋岗-清水河片区，高新北片区，大空港新城，宝安中心区，坂雪岗科技城，北站商务中心区，坪山中心区，光明凤凰城，龙岗中心区这“11大”重点更新区域未来或具备弹性；大规模的保障房建设项目布局在相对“非核心”的光明等地区，保障房难以对核心城区购房需求形成负面影响。

  深圳的出路。深圳开发强度位于一线之首，扩容也许是未来唯一出路；长效机制难以短期出台，需求端行政性手段亦难以短期退出的背景下，“公式化”或“规则化”现有短期的行政性调控手段，一定程度上也是一种“长效机制”，可以帮助避免新的风险，这是深圳需要考虑的事情。