[广发证券]热点城市政策深化调整，三线成交表现继续强于一二线

政策环境综述：政策深化调整，部分强三线加入调控行列
17年3月，重点城市调控持续深化，地方政府的政策着力点依旧是限购限贷升级提高购房门槛，其中，值得注意的是，部分强三线逐步加入调控行业，符合我们之前预期。此外，除限购限贷政策，广州、杭州、厦门、成都等17个热点城市先后出台“限售”政策，有利于精准打击投资性需求。
成交市场综述：一二线同比下滑，三线继续同比大幅上涨
2017年3月，受供需持续双调控，叠加高基数影响，重点城市成交同比大幅下滑，我们监控的全国40城市商品房成交同比大幅下滑21%。分城市看，一二线城市如期下滑，同比分别回落17%和20%，全国范围内的三四线成交则同比大幅上涨29%，表现继续优于一二线。我们认为未来购房门槛配合购房成本的提升，将持续对热点城市成交形成抑制，成交或将持续下行，当然，高库存的三四线城市政策短期将处于友好阶段（尽管政策边际空间有限，但也不存在大规模收紧的预期），成交或将继续表现突出，但不改全年整体成交下行趋势。
土地市场综述：宅地供需量同环比下滑，但楼面价、溢价率明显攀升
2017年3月，300城市住宅用地推出建面5246万平米（环比-11%，同比-16%），成交建面4433万平米（环比-30%，同比-13%），成交土地出让金1926亿元（环比-2%，同比+65%），楼面均价4345元/平米，溢价率58%。分城市看，一线城市3月供给继续放量，并且推动成交量同比大幅上涨，楼面价、溢价率则环比攀升。二线宅地市场逐步趋于理性，溢价率与去年下半年相比明显回落。三四线城市整体供需量依旧处于低位，但受中心城市需求外溢影响，部分强三线宅地市场有升温迹象。
资金环境综述：首套房按揭贷利率上行加快，房企总体融资回落
按揭贷方面，2017年3月份，融360监测的35个重点城市首套房贷款利率为4.49%，环比上升0.02个百分点，连涨3个月，且涨幅有扩大趋势。二套房利率依旧为5.40%，环比上月持平。首付比例方面，3成逐步成为首套房主流首付比例，二套房部分重点城市执行“认房又认贷”，且差别化提高二套房首付比例。
房企融资方面，融资渠道全面收窄的背景下，房企总体融资规模呈现回落态势，尤其是已经连续两个月未有房企发行公司债。但在融资成本方面，目前总体资金成本未有明显变动，整体趋势保持平稳。
风险提示
政策调控力度进一步加大。行业销售增速低于预期。